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租房,开始觉醒的力量

在人们还正为房价到底能够涨到什么时候,现在买房子是否时机合适争论不休的时候。巨头们已经开始悄悄布局租房市场,跑马圈地–不久前,O2O长租公寓自如发布了其年度述职报告,称现在累计已经有超过40万的自如客和20万房间,平均每分钟有7位自如客通过自如App缴纳房租;平均1.3分钟会租出一间房子,每5.3分钟会收一套房子。而万科集团近期在业绩汇报会上公布的数据显示其长租公寓“万科驿”已经开业超1000间,还有超过20000间正在筹备,预计到2017年达到15万间。除此之外,绿地、彩生活、阳光城等也纷纷进入公寓市场。

成立于2011年的自如是国内最早一批进入公寓市场的企业。自如将北京的出租房源进行了整合、装修改造之后推出了自如最早的分布式租房产品“自如友家“。2012年10月,自如又推出了集中式公寓产品自如寓,除了让用户拥有独立卫生间之外,还配备了公共活动空间、健身房;提供24小时安保、代收快递、社群服务等。这款产品因为戳中了城市白领青年的需求痛点,短时间就被引爆,以至供不应求,甚至最近还引发著名科技垂直网站虎嗅都刊出一篇热文《对北漂来说,花双倍的钱住社交型公寓是刚需还是伪命题》进行讨论,在媒体上,接受采访青年的租客的评价大概是这样的:“住了两年,什么懒毛病都惯出来了,有事儿只会找管家“、“以后买房还有什么意义呀,不如一直住在公寓”。在自如,有7成租客年龄在20岁到30岁,并拥有本科学历。

自如官方网站上展示的房源信息

“以后买房还有什么意义呀,不如一直住在公寓”。对于平时经常被周围撺掇买房声所围绕而陷入群体性癫狂的中国中产阶层来说,来自青年租房者这一句议论不啻当头棒喝。中国的房价确实是一直涨涨涨,但从长远看,即便是在北上深这样需求最旺盛的一线城市里,也总要有人接盘才能维持下去,但如果现在的新新一代都开始迷上长租公寓了,未来的房价还怎么支撑?

中国的房屋租售比畸高已经像个国际笑话,按照国际评判投资价值的依据“租售比”来看,中国的一线城市的租售比已经高达500:1,即500个月的租金才可以购买和拥有一套属于自己的房子,而国际标准仅仅250:1,房屋租售比所表现出的是人们对购房的疯狂追逐,同时也反映出租房的高性价比,市场从买房崩塌向租房已是危如累卵,或许中年人还在沉浸于投资买房当中,但年轻人却已经开始觉醒,事实上,在国外将近一半的人会选择租房子住而不是买房,澳洲、美国、欧洲有40%以上的人是在租房子住的–不觉醒也没办法,因为实在是买不起。

事实上,尽管在几年内中国的卖房市场还不至于崩溃,但从长期看,需求一定衰减的,主要有三点刚性原因,其一,00后一代的父母、祖父母都在买房潮中有了不止一套家庭住房,大城市里的夫妻又无意多生育,结果就是一个00后可能会有继承几套房子,他们卖房、出租房的需求远大于买房的需求;其二,中国近年来新房生产过多,而人口生产过少,尽管开放了二胎,但供需趋势短期内无法改变;其三,生于互联网时代、全球化时代的青年人在生活方式上会更加与国际接轨,他们不会是甘于做房奴的一代,也不会为了有一套房子一直被局限在一个城市生活。

因为这些原因,中国的房产市场就像蹲据在火山口上的巨兽,虽然火烧屁股了仍能暖暖的坐得住,但有远见的企业却都开始暗中布局下一个蓝海市场:租房,尤其是针对年轻人需求的租房市场,所以,人们会短时间看到各种租房O2O产品百花齐放的出现,什么丁丁租房、小猪短租、彩之家、自如、爱屋吉屋……他们宁肯短时间不赚钱,也要圈地圈入口。

让生活在城市中的年轻人对居住不再感到绝望

客观说,与购房市场相比,中国租房市场的冷淡是有原因的,因为后者的进步程度远远比不上前者。人们不愿意选择租房而愿意买房,固然是投资因素在主要驱动,但另一重要原因就是在中国租房实在是件麻烦事儿,随着人们对生活品质要求的提高,租房市场所能提供的产品和服务也一直跟不上需求。

网上有文章把租房O2O划分为四代,像新出现的丁丁租房、彩之家都属于第三代,自如属于第四代,但市场的绝大多数却仍然滞留在第一二代,也就是撮合时代,仅仅是撮合而已,这导致租客很难找到品质好的房子,黑中介黑房东比比皆是,而房主也因为要不停的出租房子、维护房子而心力交瘁。而在国外,租房市场却不是这样的,他们更标准化、更注重服务,强调的是对租房者利益的保障,甚至有法律法规专门对房租做出规范。

中国租房市场很烂的很大一部分原因还是要归咎于房价,因为房价在不断上涨,所以房主把对房屋投资还主要放在买卖上,房产处于一种随时待卖的状态,而不是待租状态,他们根本无所谓是否拿去出租,当然也不会花心思在房屋出租维护上,所以就居住来说,最悲催的就是80/90后这一代年轻人,因为他们中的很多人即买不起房子,也租不到好房子,稍微有点能力的就先熬着忍着攒钱买房子,而剩下的人,则对居住处于一种绝望状态。

但互联网力量的介入正在改变这一现状,像彩之家、自如这些O2O三四代的出现,使城市年轻人开始看到舒适居住的希望。

与前一代的纯撮合相比,新一代的租房平台业务要重的多,通过互联网业融资它们得以汇集资金,从业主手上把房子租下,放到自家旗下平台统一管理租赁,以保证向租客提供标准化的服务,比如彩之家为客户搭建O2O社区租房综合服务平台,提供业主出租、租户求租、在线支付租金、套餐服务线上下单,线下服务等功能。同时,彩之家保证业主每月准时收到租金且不收佣金,自行承担物管费等杂费且24小时提供物管服务等。

自如则更升一级,除了标准化之外,还向房主提供全程房屋托管的增值服务,包括维修保洁、资产查验、定期报告、租客认证、家财险等。简单说,自如做的事就是收房—装修—出租,对于业主是资产增值管理,对于租客则是提供标准化的公寓式租房服务。

事实上,租房市场发展到第四代,像自如这类,已经脱离以前的房屋中介概念,而具有了“产品思维”,也就是说是按一款产品在进行设计,比如在在产品分层上,自如有分散式公寓“自如友家”,集中式公寓“自如寓”,后来又推出的“自如整租”,中高端都有。产品分层针对的是需求分层,像本文前面提到的虎嗅所争议的“社交型公寓”,其实就是面对的更高端的社交需求,社交型公寓在居住功能外,更强化人与人之间互动所产生的“化学反应”,比如归属感、新鲜度、商业机会……10多年前的“北漂”是说挤地下室的那批人,现在,这些租客对居住有了更高的需求。需求变迁推动了租房市场的变迁。

自如组织的线下活动

从中介到运营商,越来越重的租房服务

从一代租房O2O到四代O2O,变化之中最大的一个趋势特点就是越来越重,最早的租房中介不过是聚集信息而已,但到了自如这一代,“运营商”不但要出租房屋,还要进行酒店式管理,还要进行资产管理,这一小半的原因是因为互联网的介入使运营商不必再把主要精力放在找客户上,可以腾出手去干更多的事情。

但更主要的原因则是思维的变化,包括产品思维、服务思维,在互联网市场都驱使运营商把向客户提供超预期的体验放在第一位,而互联网化的租房O2O平台也必须如此,只有有了超预期的体验,才能有口碑,才能有持续不断的客户,才能有持续不断的营收,才能给房主持续不断的回报,才行形成一个良性循环。

互联网市场是一个大者恒大强者更强的市场,说到底就是对用户的争夺,至少在开始阶段,利润并不是最主要的。做房产生意的,当然希望租客可以住的更久–从产品角度来说,就是黏性更强。所以像自如这样的运营商会推出很多优惠活动,比如对于老自如客,会有续约优惠,逐年递增。

而未来,随着需求的升级,竞争肯定会集中爆发在这一领域,也就是比拼谁的服务更好,模式更重,从这个角度讲,更重的服务,其实是更高的门槛,更大粘性,如果你的用户能够对你的服务上瘾,他们当然绝不会在租约到期后跑路。


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